2017年，鸡西市紧紧围绕中央、省“去库存、去杠杆”的总目标，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”以及“因城施策、分类调控”宏观定位，不断优化房地产供需结构、调整和稳定市场预期，鸡西市房地产开发市场逐步降温，供销存层面呈现出一些新变化，整体市场步入“由热转淡”盘整期。

一、供给端

（一）开发投入“前高后低”持续下走

2017年，鸡西市房地产开发投资没有延续2016年增速20%以上的较强走势，全年投资212632万元，下降8.4%，较2016年回落33.3个百分点。从趋势看，前5个月房地产开发投资以10.8%的增速开局，6、7月份略有回落，8月份增速达到23.6%，9月份开始调控政策显效，房地产开发投资连续4个月增速回落，全年下降8.4%。

 分析原因：一是新开工项目持续不足，影响开发投资规模。2017年，随着宏观调控政策不断收紧，房地产企业市场预期不足，投资意愿不强。全市新开工面积只有8月份出现增长，全年新开工面积577406平方米，同比增长2.3%。从项目看，2017年全市房地产企业112户，比上年减少2个，有投资项目企业24个，比上年减少1个，开复工项目29个，比上年减少4个，新开工项目5个，比上年减少1个，竣工项目3个，比上年减少8个。二是开发资金收紧，影响开发投资进度。2017年，全市房地产开发企业本年资金来源198955万元，同比下降11.9%，其中国内贷款74694万元，同比增长9.1%，自筹资金70405万元，同比下降38.6%，其他资金53856万元，同比增长26.6%。

（二）供给结构有所调整，住宅仍是供给主体

 从投资、新开工、竣工层面看，2017年我市住宅供给结构略有波动，但仍是房地产开发市场的主体。

开发投资中，住宅投资175461万元，增长45.7%，占全部开发投资的82.5%，占比同比提高30.6个百分点；办公楼投资510万元，增长70%，占0.2%，占比同比提高0.1个百分点；商业营业用房投资25945万元，下降75.3%，占12.2%，占比同比下降33.1个百分点；其他用房投资10716万元，增长71.4%，占5.1%，占比同比提高2.4个百分点。

新开工面积中，住宅新开工491032万平方米，增长2.9%，占全部新开工面积的85.0%，占比同比提升0.5个百分点；办公楼新开工2632万平方米，占0.5%；商业营业用房新开工54622平方米，下降12.7%，占9.5%，占比同比下降1.6个百分点；其他用房新开工29120平方米，增长18.1%，占5.0%，占比同比增长0.6个百分点。

竣工面积中，住宅竣工300052平方米，下降1.8%，占86.9%，占比同比增长42.4个百分点；办公楼竣工2632平方米，下降97.8%，占0.8%，占比同比下降8.7个百分点；商业营业用房竣工18357平方米，下降90.6%，占5.3%，占比同比下降23.1个百分点；其他用房竣工24160平方米，下降66.1%，占7%，占比同比下降3.4个百分点。

 （三）供给热点明显改变，中等户型更契合市场需求

 受“二孩”及改善性需求增多的影响，我市商品住宅的开发结构也因应发生调整和改变，90至144平方米住宅为改善产品主力，增速加快、占比提升。

从户型结构看，90至144平方米住宅投资37657万元，增长260.5%，144平方米以上住宅投资9531万元，增长274.2%，90平方米以下住宅投资128273万元，增长19.4%。从新开工面积情况看，90至144平方米住宅新开工面积491032平方米，增长975.7%，占全部住宅新开工面积,57.0%，占比同比提高5.5个百分点。

再结合住宅销售情况看，90至144平方米住宅销售182659平方米，增长60.5%，144平方米以上住宅销售54910平方米，下降26.0%，90平方米以下住宅销售222532平方米，增长11.7%。以上供需两端的结构变化特点说明，当前鸡西市房地产开发市场中住宅的供给重点与需求热点的契合程度还没有完全吻合

二、需求端

（一）销售市场热度难现

 2017年，全市商品房销售面积517839平方米，下降19.1%。纵观全年销售市场趋势，大体呈现下滑的态势。

分析原因：一是受调控政策不断叠加影响，市场预期下降。“限购、限售、限价、限贷”等多轮调控，成为房地产市场的主基调，民众和开发商观望情绪增加。二是楼盘销售受新政影响日益显现。受首付比例提高和银行信贷政策收紧的影响，消费者购房成本提高、投机和投资需求受到抑制影响销售总体进度等等。

（二）需求结构出现变化，住宅与非住宅销售形成反差

从房屋类型看，住宅销售缩量，非住宅类销售增速高企。全年住宅销售面积460101平方米，增长18.8%，占全部销售面积的88.9%，占比同比降低0.2个百分点，非住宅销售面积57738平方米，增长21.4%，占全部销售面积的11.1%，占比同比提高0.2个百分点；其中商业营业用房销售面积42245平方米，同比增长50.7%，其他房屋销售面积14466平方米，同比增长176.6%。可以看出，调控政策未限制的商业营业用房及其他房屋销售与受调控影响的住宅销售呈现“反向”态势。

三、库存端

近年来，鸡西市委、市政府积极出台政策、采取措施减少库存，取得了很大的成效，但由于鸡西市前期开发较大，库存形势仍然较为严峻。

 现房库存不容忽视。2017年全市待售面积865681平方米，同比增长0.8%，其中，待售面积最大的是鸡冠区503749平方米，同比下降16.9%，占全市待售面积的58.2%，鸡东县待售面积176075平方米，同比增长22.8%，密山市待售面积105537平方米，同比增长66.4%，虎林市待售面积61796平方米，同比增长130.9%。

 四、几点建议

“十九大”报告明确了“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，中央经济工作会议提出了建立“多主体供应、多渠道保障、租购并举”等房地产调控长效机制的目标，未来房地产市场将实施分类调控，步入平稳健康发展的轨道。

 1.继续加强房地产调控，确保房地产可持续开发。

 一是严控供地规模和节奏。应根据鸡西市商品房市场行情有计划控制房地产开发用地，特别对“半截工程”相对多、库存量相对大、商品房需求量相对小的地区要 “因地施策”，严控土地供应，必要时采取“不拆不建”的零供地措施，缓解库存积压，防止产生新的库存，确保可持续开发。二是加强房地产项目的整体规划。房地产开发应充分考虑居住环境、住房品质、配套设施以及人们的需求，对不适应市场需求的住房户型、商住比例、车位比例等做出必要调整，增强项目的吸引力。三是加强对房地产项目的跟踪服务。各相关部门对新建的项目除了谨慎审批和加强监管之外，还要强化跟踪服务，特别要加大对市场前景好、项目品质优、民生功能全的项目支持力度，及时发现项目推进中遇到的各种问题，积极统筹协调解决，确保项目顺利竣工交付。

 2.加快城镇化建设步伐，吸引更多的外来人口。

 一要要大力发展实体经济。大力发展实体经济产业，为农民工等群体创造更多就业和提高收入的机会，吸纳人口，聚集人气，逐步摆脱政府对土地财政和房地产的依赖。二要结合户籍制度改革，进一步提高农民工社保水平和覆盖面，减少其在城市购房落户生活的后顾之忧，不断扩大刚性需求。

 3.着力解决“停工项目”，寻求去库存的新途径。

 组建由县（市）区发改、国土、城建等相关部门组成的联合调查组，对该地区“停工项目”进行一次彻底清查，查明项目停工的原因，提出针对性的解决方案。对资金紧缺问题应在严控风险的前提下，积极引导银行适当放宽信贷，在融资方面给予房地产适当支持，盘活资金链条。对用地争议、拆迁、手续未办等问题应加速解决，保证工期，避免新生矛盾。另外，要着重解决烂尾工程，使其尽快竣工，维护开发企业前期贷款的偿还信誉，同时保证动迁户的回迁，避免由此带来的社会隐患。